부동산 PF, 알고 보면 ‘폭탄 돌리기’ 게임입니다

새마을금고는 왜 여기서 터졌을까?

1. “이 땅에 건물만 지으면, 대박 날 거예요!”

A 시행사 대표:

> “보이시죠? 여기 초역세권이에요.
저기 학교 있고, 옆엔 대형마트 들어올 예정이고요.
딱 3년만 기다리면 여기에 2,000세대 아파트 올라갑니다!”



은행 담당자:

> “오~ 분양만 잘 되면 대박인데?”



그리고…
돈이 뿌려지기 시작합니다.

ㆍ은행: “우리는 좀 보수적으로…”

ㆍ저축은행: “우리도 좀 껴볼까?”

ㆍ새마을금고: “고수익이면 우리도 GO!”

ㆍ보험사: “우리도 한자리 줘요!”


이렇게 수백억, 수천억의 대출금이 '종이 도면' 하나에 쏟아집니다.
이게 바로 부동산 **PF(Project Financing)**입니다.

2. PF? 그냥 ‘미래를 담보로 돈 빌리는 거’예요

PF의 핵심은?

> “아직 아무것도 없지만, 분양해서 벌 돈으로 다 갚을 수 있어요!”



그렇기 때문에

ㆍ토지도 건물도 담보가 아니고,

ㆍ사업 자체만 보고 돈을 빌려줍니다.


성공하면 대박!
실패하면 줄줄이 연쇄부도!

> 그리고 그 책임은… 대출해준 금융사 몫이죠.

3. 새마을금고가 왜 터졌냐고요? PF에 ‘몰빵’했거든요

2023~2024년,
부동산 시장은 고금리 + 미분양 + 건설사 부도로 바짝 얼어붙었고,
그 여파가 PF 대출 부실화로 이어졌습니다.

그런데 새마을금고는…

PF 대출 비중이 타 금융기관보다 훨씬 높았고

수익률만 보고 위험 관리를 소홀히 했으며

중앙회 시스템도 느슨


결과?

>
ㆍ전국 1,200여 금고 중 다수가 충격
ㆍ총 10조 원 규모의 PF 부실 발생
ㆍ일부 금고, 예금자들 줄 서서 돈 뽑아감 (뱅크런)
ㆍ어디선 700억 불법대출 터지고 문 닫기도

→ 금융계가 단체로 “헐…” 한 사태

4. 진짜 터진 사례들

[사례 1] 서울 강서구 A금고

ㆍ부동산 PF 대출 과다 → 시행사 부도

ㆍ회수 불가 → 유동성 위기

ㆍ예금자 몰림 → 지급불능

ㆍ결국 인근 B금고와 강제합병



[사례 2] 전라도 某금고

ㆍ임직원이 시행사랑 짜고 불법 PF 대출

ㆍ사업은 시작도 못하고 먹튀

ㆍ금고 자금 구멍 → 700억 손실

ㆍ금고 ‘폐쇄’ 처리


[사례 3] 부산 C금고

ㆍPF 80% 이상 편중

ㆍ3개 프로젝트 동시에 미분양

ㆍBIS 비율(자기자본비율) 한 자릿수로 급락

ㆍ중앙회에서 긴급 수혈 중

5. 근데 왜 아직도 PF 하는 거냐고요?

ㆍ건설사는 돈 필요하고

ㆍ금융사는 수익률 높고

ㆍ정부는 부동산 경기 부양하고 싶고


ㆍ누가 손 떼기도 애매한 게임이 돼버린 겁니다.

> 마치 "폭탄을 손에 들고 있는 사람만 손해 보는 룰렛 게임" 같아요.

6. 우리한테 왜 중요한가요?

왜냐면 당신이 거래 중인 새마을금고가,
그 폭탄의 끝에 앉아 있을 수 있거든요.

그리고 중요한 사실 한 가지:

> 새마을금고 예금은 예금자 보호법 대상 아님.
정부가 아니라, ‘중앙회가 알아서 지켜준다’는 시스템



즉, 중앙회도 감당 못 하면 당신 돈이 날아갈 수 있다는 이야기입니다.



[요약] 부동산 PF는 이렇습니다

ㆍ도면 하나에 수백억 뿌리는 ‘믿음의 금융’

ㆍ잘 되면 로또, 안 되면 지옥

ㆍ지금은 거의 지옥에 가까움

ㆍ특히 새마을금고는 여기에 목숨 걸다가 피 봄



[한마디 결론]

> “PF는 미래를 담보로 한 도박이고,
누군가는 그 책임을 뒤집어쓴다.
지금 그게 당신이 될 수도 있다.”